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看了那么多,还是这种房子,最值得买

2018-11-07 07:31:24 uedbet体育名家 
全文字数: 3000

  阅读时间:6分钟

  不时有人问力哥,能不能投资写字楼、商铺或旅游地产?

  问写字楼和商铺的,大多是三四线城市的,因为一二线的写字楼和商铺价格都已经很贵了,而很多三四线城市的写字楼和商铺,总价低,不限购,很多人就心动了。

  而问旅游度假房的,则一二线城市的居多,日子越过越好,就想到海边或山里买一套度假屋,一方面可以投资升值,一方面自己以后也可以去度假养老。

  虽然客观地说,力哥不应该一棒子打死所有这些房产品种,但对于普通人来说,我还是建议大家尽可能回避。

  大家想一想,为什么会有那么多中介向你推荐写字楼、商铺或旅游度假房?

  因为佣金比例,比普通住宅更高。

  为什么佣金比例更高呢?

  房子不好卖呗。

先来说写字楼和商铺这两种商用物业。
  先来说写字楼和商铺这两种商用物业。

  买房投资要获得收益,要么靠租金,那就必须长期有人愿意租住,要么靠出售赚差价,那就必须有很强的流动性,买房需求大,容易脱手。

  而商用物业的出租,很大程度上取决于当地经济所处的历史发展阶段。

  很多三四线的地方政府很欢迎开发商用物业,因为这些能带来就业和税收,能持续推动地方GDP增长,而普通住宅则是一锤子买卖。

  但是这种思路,会导致商用物业的建造速度,超过当地经济的实际发展水平,也就是没有那么多租写字楼和商铺的需求。

看了那么多,还是这种房子,最值得买
  更重要的是,商用物业不是刚需,经济形势好,赚钱机会多的时候,自然商用物业会比较吃香,但经济形势变差了呢?

  毕竟,不管经济好不好,普通人日子总要继续过,饭总要继续吃,房子总要继续住。

  不可能经济低迷,自己住的房子也不要了。但如果经济低迷带动房价下跌,那作为刚需的住宅,需求最容易被刺激出来,而商用物业,依然乏人问津,因为这时抄底买下的人,很可能还是租不掉。

  更大的问题在于人口。

  绝大多数三四线城市的人口,放在10年以上的长周期来看,一定会逐渐减少。因为人口向少数中心城市聚集,是全世界城市化发展的经验,中国不可能例外。

  相比于住宅,商用物业更仰赖人口基数,也更容易受到冲击。

  不说三四线,就以上海为例,投资选择写字楼和商铺也是一门很大的学问。

  靠近地铁,已是人尽皆知的真理。

  但即使靠近地铁,也不一定就能租出去。

  比如前几个月我自己公司换办公室,我也到处跑,发现很多位置稍偏的写字楼,空置率就明显比较高。即使靠近地铁的,只要附近还盖了更大更新的写字楼,作为老楼的租金也会受影响。

  我租下的写字楼,据说上半年还能维持在5块多,就因为隔壁新开了一个写字楼,我实际以4.7元/平方米租下。

  而在外环外,到处都是区政府甚至镇政府大力扶持的商务区,在上海郊区,也没那么缺地,大片农田可以平整出来,综合开发,段位往往都很高,但因为位置偏僻,要是没有地铁直通,往往也没那么好租。

  据我观察,中国现在整体的写字楼数量已经过剩了,真正稀缺的, 永远是一线城市市中心的稀缺土地上的写字楼。

北京国贸
北京国贸

  还记得最近北京出了个新政吗?五环以内(南四环),原则上未来不允许再造新的写字楼,这才是真稀缺。哪怕中国经济再低迷,北京国贸、上海陆家嘴(600663,股吧)、深圳福田、广州珠江新城、香港中环的写字楼,长期看,也还是香饽饽。

上海陆家嘴
上海陆家嘴

  至于商铺,其实投资风险比写字楼更高。

  写字楼里,可以办公,也可以做各种直接面向C端客户的商业用途,比如我租的办公室,之前是租给一家足疗按摩养身机构的。

  而我周围的邻居,大多是做和孩子有关的生意,这种生意,开在写字楼和商铺都可以,但商铺租金比写字楼贵得多,所以我们在马路上经常能看到“旺铺招租”的广告,其实这些铺子一点不旺。

即使是写字楼,我入驻3个月来,同一楼层一共8户人家,已经有三户房间换了新租客,可见创业失败的概率,真的高。
  即使是写字楼,我入驻3个月来,同一楼层一共8户人家,已经有三户房间换了新租客,可见创业失败的概率,真的高。

  再说商铺租金,现在各种城市综合体越来越多,但里面的消费也越来越高。其中最大的成本,就是越来越贵的店面租金。

  别说综合体了,就说我家小区门口的门面房,前几天我去那家充其量只有30平米的沙县吃馄饨,一看怎么馄饨都涨价了,老板娘就开始吐苦水,说租约下个月到期,房东直接把房租从1万涨到2万,就算天天包馄饨,一天不休息,每天就要增加300多块钱成本,相当于每天至少50碗大馄饨都在替房东下。

  她现在也没想好怎么办,实在不行,只能关门走人。

  所以上海外环内,现在随便一碗只有三四片薄如蝉翼的牛肉片的兰州拉面,都要10元起卖,随便一个开在门面房里的煎饼果子,稍微加一点料,也要10多块。

  要是你想开个高端点的服装饰品店,左边是兰州拉面,右边是沙县小吃,你觉得这店有可能生意好吗?

中国餐饮界三大巨头
中国餐饮界三大巨头

  另外商用物业不是民生刚需,所以房屋交易阶段,不会有各种税收优惠,一定是封顶征收,这块成本在转手时,也会吓死人。

  而在房屋持有阶段,水电煤都贵,物业费更贵,如果买下后常年租不出去,光是物业费的成本就吓死人。

  再来说说度假房。

  道理和商用物业是相通的,人口永远是最核心的要素。

  真正国际知名的旅游渡假区的核心区域的地产,还是蛮稀缺的。

  但这种房子,往往可遇不可求,真正已经开发成熟,管理规范,每年客流稳定的知名旅游区,核心区域哪里还有新房出售?

  旅游地产一般要么靠山,要么靠海。

  中国山川秀丽,海岸线绵长,在我看来,不管是黄山庐山还是大理版纳,旅游地产的稀缺性其实并没有那么高。

  热带海岛的一线海景房,稀缺性会高一些,在中国只有海南有。

海南度假别墅
海南度假别墅

  但即使是海南,也已经被过度开发了,太多的沿海楼盘,已经变成鬼城。

  我有一个平时常驻海南,在海南做了10年旅游地产企划的上海朋友,整天在卖文昌陵水的房子,他私下多次和我说,海南真正值得买的,只有海口市中心那四个区,连三亚都不值得买。

  三亚的城市级别,达不到那么高,但因为全国人民都去哄抢,房价却高得吓人。

看了那么多,还是这种房子,最值得买
三亚

  国外也是一个逻辑,我在曼谷买房之前,先去东南亚最热门也是最成熟的海岛游目的地——普吉岛转了一圈,发现普吉岛真正有投资价值的核心一线海景房,只有那么一小块沿着芭东海滩的地皮,卡伦海滩也还行,到了卡塔海滩就稍微有点偏了,更不要说更南边的奈涵和拉威海滩了,基本就是把投资客往绝路上带的节奏。

但真正最热门的一线海景房,还轮得到在2018年留给你吗?普吉岛30年前刚开发的时候,最好的一线海景就已被希尔顿们给抢先圈走了,所以现在新开发的度假房,往往只能造在后面的半山腰上,虽说海景也还是看得见,但走到海滩和商业区,也还要走个十几二十分钟,性质就完全不一样了。
  但真正最热门的一线海景房,还轮得到在2018年留给你吗?普吉岛30年前刚开发的时候,最好的一线海景就已被希尔顿们给抢先圈走了,所以现在新开发的度假房,往往只能造在后面的半山腰上,虽说海景也还是看得见,但走到海滩和商业区,也还要走个十几二十分钟,性质就完全不一样了。

  芭提雅的问题就更严重了,连海滩边核心区的房子,我都不看好。

  一是芭提雅的城市规模太小,二是我对芭提雅这个地方,一点好感也没有。

  芭提雅的海滩很脏,这个大家都知道,毕竟开发那么多年了,但芭提雅的红灯区实在太夸张,芭提雅海滩边上,晚上站满了站街女,可以说三步一岗,五步一哨,带孩子来玩的家长,该怎么和孩子解释这些姐姐阿姨,整天衣着暴露站在路边干嘛呢?

芭提雅红灯区
芭提雅红灯区

  黄赌毒是人性的弱点,旅游区靠开放黄和赌来拉动经济,并不稀奇,但关键要限制区域,好好管理,普吉岛的红灯区集中在芭东海滩步行街,如果没兴趣,完全可以避开,但芭提雅避无可避。

  这种情况,在经济更落后,百姓更贫穷的柬埔寨西哈努克港也存在,而在柬埔寨的内陆,贫穷更加夸张,有些父母甚至会把女儿的初夜权,以20美金的价格卖给外国人。所以我才说,泰国买房只能投曼谷市中心,柬埔寨买房,只能投金边市中心。

  但即使是金边,这座城市的贫富差距之大,也太过惊人,也只适合高风险承受能力的投资客。

  越南我还没去考察过,但也是一个逻辑,要投只能投胡志明市的市中心,连河内都别投,但越南有个硬伤,就是对中国人抱有太强的敌意。

  所以说,看了那么多,我觉得最值得买的,还是普通住宅,尤其是中心城市中心区域的普通住宅。

    本文首发于微信公众号:力哥理财。文章内容属作者个人观点,不代表uedbet体育网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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